Один вопрос, два ответа. ChatGPT и Алиса AI про пять российских застройщиков

Мы взяли пять застройщиков из рейтинга Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA) по вводу элитного и премиального жилья в Москве за январь–июль 2026 года. По пересказу РБК Недвижимости от 5 августа, в рейтинг вошли восемь компаний. Три места названы: Sminex (121 тыс. кв. м, 62% объёма), Level Group (22,5 тыс. кв. м, 11%) и КОЛДИ (15 тыс. кв. м, 8%). Остальные пять компаний перечислены без мест. Из них мы добавили MR Group и GRAVION. Этот выбор наш, из рейтинга он не следует.

Пять вопросов на каждого застройщика мы сделали нейтральными:

• что за компания;
• какое жильё строит и для каких покупателей;
• какие жилые комплексы сейчас продаёт;
• какие плюсы и минусы у квартир;
• чем отличается от конкурента.

Вопросов про репутацию и «стоит ли доверять» в наборе нет. Так мы не толкаем движок к оценкам, которые нельзя проверить.

Каждый вопрос задавался в новом чате, без входа в аккаунт и без памяти. Всего 5 брендов × 5 вопросов × 2 движка × 3 прогона, то есть 150 ответов. Прогоны шли 30 октября, 2 ноября утром и 2 ноября позже. Алису мы спрашивали из 🇷🇺 России (Новосибирск, режим «Интеллект: Авто»). ChatGPT официально недоступен из 🇷🇺 России, поэтому его ответы получены с выходом из Германии (Франкфурт).

По каждому бренду мы собрали эталон. Источники по приоритету: ЕГРЮЛ, наш.дом.рф, сайт компании, затем пресса и рейтинги. Каждое утверждение из ответа получило один из пяти вердиктов:

Из 1 817 утверждений проверяемыми оказались 1 323. Остальные 321 непроверяемы, ещё 173 записи означают пропущенные ключевые факты. Доли ошибок ниже считаем от проверяемых утверждений: верно, устарело и неверно.

	Алиса AI	ChatGPT
Проверяемых утверждений	642	681
Верно	583 (90,8%)	633 (93,0%)
Устарело	22 (3,4%)	10 (1,5%)
Неверно	37 (5,8%)	38 (5,6%)

Разница по неверным утверждениям укладывается в погрешность выборки. По устаревшим фактам у Алисы вдвое больше: 3,4% против 1,5%.

Если считать по ответам, а не по утверждениям, картина похожая. Хотя бы одно неверное утверждение есть в 21 из 75 ответов Алисы и в 16 из 75 ответов ChatGPT. Хотя бы одно устаревшее есть в 15 и 9 ответах соответственно. На выборке в 75 ответов такую разницу нельзя считать устойчивой.

Суммарные доли скрывают главное. Ошибки распределены по типам вопросов совсем по-разному.

Тип вопроса	Неверно у Алисы	Неверно у ChatGPT
Что за компания	1,4%	17,8%
Для кого строит	15,5%	0,9%
Какие ЖК продаёт	10,2%	6,1%
Чем отличается от конкурента	1,9%	0,7%
Плюсы и минусы	0%	1,0%

ChatGPT ошибается в вопросе «Что за компания?». Почти все ошибки здесь про другую компанию с похожим названием. На вопрос про GRAVION ChatGPT во всех трёх прогонах рассказал про немецкую gravion GmbH из Райнфельдена, которая выпускает промышленные валы и основана в 2019 году. Это подтверждается сайтом самой компании. Московский девелопер, о котором шёл вопрос, это ООО «ГРАВИОН», зарегистрированное 18 мая 2015 года (данные ЕГРЮЛ на Checko). Алиса в тех же трёх прогонах ответила про девелопера.

С Level Group картина мягче. В первом прогоне ChatGPT рассказал про зарубежные компании с таким названием. В двух других назвал московского застройщика первым и сразу уточнил, какую именно компанию имел в виду пользователь. Один и тот же вопрос в разные дни дал разные ответы.

Алиса ошибается в вопросе «Для кого строит?». Здесь 15,5% утверждений неверны против 0,9% у ChatGPT. Чаще всего это классы жилья: Алиса относит проекты к другому классу, чем указано в источниках. Где сайт застройщика был доступен, класс мы считали по нему, а не по агрегаторам.

В вопросе «Какие ЖК продаёт?» ошибаются оба. У Алисы 10,2% неверных утверждений, у ChatGPT 6,1%. Типичный случай: дом, который уже введён и полностью реализован, назван «в продаже». Часть ответов не называет проекты, которые застройщик уже продаёт. Такие пробелы мы считали отдельно, как «пропущено».

Плюсы и минусы почти не проверить. У Алисы 114 из 154 утверждений в этих ответах оценочные, это 74%. У ChatGPT 57 из 154, это 37%. Оценки мы помечали как «непроверяемо». Проверяли только факты внутри них, например класс или отделку.

Ответы различаются и по источникам. В списке источников Алисы в среднем 13,7 ссылки на ответ, у ChatGPT 5,1 ссылки. Эти цифры не строго сопоставимы. У Алисы мы брали панель «Источники», у ChatGPT ссылки, процитированные в потоке ответа.

Самые частые домены в источниках Алисы: novostroy-m.ru, realty.yandex.ru, cian.ru и avito.ru. У ChatGPT чаще всего встречаются сайты самих застройщиков (coldy.info, level.ru, sminex.com) и vedomosti.ru. Мы посчитали долю уникальных ссылок по типам источников:

Источник	Алиса AI	ChatGPT
Сайты пяти застройщиков	16%	40%
Агрегаторы недвижимости	39%	10%

В агрегаторы мы включили novostroy-m.ru, Яндекс Недвижимость, ЦИАН, Авито, Домклик, N1, Этажи и похожие каталоги. Остальные ссылки приходятся на прессу, справочники, соцсети и прочее.

У Алисы вдвое больше устаревших фактов, и она реже опирается на сайты застройщиков. Причинной связи наши данные не доказывают. Но гипотеза напрашивается: карточки на агрегаторах обновляются медленнее, чем сайт застройщика.

• Проверяйте ответы по названию бренда. Если название встречается в других странах или отраслях, нейросеть может принять вас за однофамильца. У GRAVION так и случилось.
• Дайте движку способ отличить вас от однофамильцев. Юрлицо, ИНН, адрес и ссылка на реестр на странице «О компании» помогают нейросети определить, о какой компании речь. Это наше предположение, а не доказанный эффект.
• Держите статусы проектов актуальными. Проданные и сданные дома остаются в ответах как «в продаже», если об этом сообщают устаревшие карточки.
• Следите за карточками на агрегаторах. В ссылках Алисы их доля почти 40%, у ChatGPT около 10%.

• Выборка. Пять застройщиков, один сегмент (премиальное и элитное жильё в Москве), 25 вопросов. Результаты нельзя переносить на другие отрасли.
• Регионы. Алису спрашивали из 🇷🇺 России, ChatGPT из Германии. Из 🇷🇺 России ChatGPT официально недоступен, и его ответы могли бы отличаться.
• Режим ChatGPT. В первых двух прогонах интерфейс показывал баннер «Сейчас используется базовая модель», в третьем нет.
• Единица счёта. Доли считаются от утверждений, а утверждения в разных ответах выделялись по-разному. Сравнивать нужно доли, а не абсолютные числа.
• Разметка. Её выполняли с помощью ИИ и проверяли по источникам, спорные случаи решал человек. Ошибки разметки возможны.
• Недоступные источники. При проверке были недоступны наш.дом.рф, сайт MR Group и ЦИАН. Часть сроков мы брали из прессы и агрегаторов.
• Три прогона за четыре дня. Они показывают разброс между днями, но не динамику во времени.

1. РБК Недвижимость. Эксперты оценили объем ввода элитного и премиального жилья в Москве (рейтинг AREA, 5 августа 2026). https://realty.rbc.ru/news/6a7203119a79471a05059a59
2. Checko. ООО «ГРАВИОН», данные ЕГРЮЛ. https://checko.ru/company/gravion-1157746447066
3. gravion GmbH. О компании. https://gravion.eu/en/company